Refinansowanie kredytu hipotecznego – kiedy warto?
Refinansowanie kredytu hipotecznego to po prostu przeniesienie kredytu do innego banku albo podpisanie nowej umowy w tym samym banku na innych warunkach. Nowy kredyt spłaca stary, a hipoteka zmienia wierzyciela. Brzmi prosto, ale o opłacalności decydują szczegóły, a nie hasło „inni dostali lepiej”.
Kiedy refinansowanie ma sens
Najczęściej widzę trzy sytuacje, w których warto policzyć przeniesienie:
- Marża w obecnej umowie jest wyraźnie wyższa niż w ofertach, które dziś dostajesz. Kredyty brane kilka lat temu, przy niższej wartości nieruchomości i niskim wkładzie, często mają wyższą marżę. Jeśli od tego czasu spłaciłeś część kapitału, a mieszkanie zyskało na wartości, bank może ocenić Cię inaczej.
- Chcesz zmienić rodzaj oprocentowania. Część osób chce przejść ze zmiennego na okresowo stałe, żeby przez kilka lat znać ratę. Inni kończą okres stałej stopy i sprawdzają, co dalej.
- Chcesz pozbyć się kosztownych produktów dodatkowych – drogiego ubezpieczenia, konta z opłatami albo karty, której nie używasz.
Refinansowanie zwykle nie ma sensu, gdy do końca kredytu zostało niewiele lat, kwota do spłaty jest już niska albo Twoja sytuacja dochodowa się pogorszyła. Nowy bank od nowa liczy zdolność kredytową i może odmówić.
Koszty wcześniejszej spłaty – co mówi ustawa
Przeniesienie kredytu oznacza, że stary kredyt spłacasz przed terminem. Ustawa o kredycie hipotecznym mówi tu dwie ważne rzeczy.
Po pierwsze, art. 39: przy spłacie całości lub części kredytu przed terminem całkowity koszt kredytu zmniejsza się o odsetki i inne koszty za okres, o który skracasz umowę.
Po drugie, art. 40: bank może zastrzec w umowie rekompensatę za wcześniejszą spłatę, ale z limitami:
- przy oprocentowaniu zmiennym – tylko gdy spłacasz w ciągu 36 miesięcy od zawarcia umowy, i nie więcej niż odsetki za rok od spłaconej kwoty ani niż 3% spłacanej kwoty;
- przy okresowo stałej stopie – bank może pobrać rekompensatę w okresie, w którym obowiązuje stała stopa;
- w każdym przypadku rekompensata nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą.
Dlatego zanim cokolwiek złożysz, sprawdzam z Tobą, czy w Twojej umowie jest zapis o rekompensacie i w jakim okresie jesteś.
Pozostałe koszty przejścia
Do rekompensaty dolicz koszty nowego kredytu: wycenę nieruchomości, ewentualną prowizję, opłaty sądowe za zmianę wpisu w księdze wieczystej, czasem koszty notarialne i ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu nowej hipoteki. Przy zmianie banku trzeba też ustanowić na nowo albo przenieść cesję polisy na życie i na nieruchomość, tak żeby nie było przerwy w ochronie.
Od 2027 roku: POLSTR albo stała stopa
Jeśli refinansujesz po 1 stycznia 2027 r., nowy kredyt nie będzie już oparty na WIBOR. KNF oczekuje, że do 31 grudnia 2026 r. banki przestaną zawierać nowe umowy z WIBOR, a od 2027 r. WIBOR ma służyć tylko do wygaszania starych umów. Nowa umowa będzie więc miała oprocentowanie zmienne oparte na POLSTR albo okresowo stałe. Część banków (m.in. PKO BP, Erste, mBank) już od jesieni 2026 r. przyjmuje nowe wnioski na POLSTR. Przy porównaniu ofert patrz więc nie tylko na marżę, ale też na wskaźnik, do którego jest doliczana. Więcej piszę w artykule o kredytach na POLSTR.
Przykład z Konina
Para z Konina wzięła kredyt kilka lat temu, przy wkładzie własnym na minimalnym poziomie, z drogim pakietem ubezpieczeń w banku. Dziś spłaciła sporą część kapitału, a mieszkanie na Chorzniu jest warte więcej niż w dniu zakupu. Chcieli zmienić bank, bo znajomi „dostali lepiej”.
Zaczęliśmy od umowy. Kredyt był zmiennie oprocentowany i miał ponad 36 miesięcy, więc bank nie mógł pobrać rekompensaty za wcześniejszą spłatę. Potem zsumowaliśmy koszty: wycenę, opłatę za wpis hipoteki, nową polisę. Porównaliśmy dwie oferty z całkowitą kwotą do zapłaty i policzyliśmy, po ilu miesiącach niższa rata pokryje te koszty. Korzyść była, ale mniejsza, niż zakładali. Zdecydowali się mimo to, bo w nowym banku mogli zrezygnować z produktów dodatkowych i wybrali okresowo stałe oprocentowanie na 5 lat.
Refinansowanie czy nadpłata?
To dwa różne narzędzia. Refinansowanie zmienia warunki całego kredytu. Nadpłata obniża kapitał i skraca okres albo zmniejsza ratę, bez zmiany banku. Czasem sensownie jest połączyć jedno z drugim. W każdym przypadku zostaw sobie rezerwę na kilka miesięcy wydatków.
Pomagam to policzyć osobom z Konina, Turku, Koła i Słupcy – w biurze albo online. Zobacz też: kredyt hipoteczny Konin. Informacje dla konsumentów znajdziesz też na stronie KNF.